1. L’habitatge protegit: un repte col·lectiu que necessita noves aliances
L’accés a un habitatge digne, assequible i adequat constitueix un dels principals reptes socials i econòmics de la nostra societat. La dificultat per accedir a un habitatge, tant de compra com de lloguer, afecta especialment els joves, les famílies amb ingressos limitats, les persones grans i els col·lectius que es troben en situacions de vulnerabilitat.
Davant d’aquesta realitat, ampliar el parc d’habitatge protegit (HPO) i de lloguer assequible no pot ser una responsabilitat exclusiva de les administracions públiques. Cal incorporar-hi la participació del sector privat, les entitats socials, les fundacions, les cooperatives, els promotors, les empreses constructores i els professionals especialitzats.
Des de la Fundació Claperós considerem que la col·laboració entre aquests agents és una condició fonamental per avançar cap a un model residencial més accessible, sostenible i socialment responsable.
No es tracta únicament de construir més habitatges, sinó de crear les condicions econòmiques, jurídiques, tècniques i socials que permetin fer-los possibles, mantenir-los assequibles i garantir-ne la funció social al llarg del temps.
L’accés a un habitatge digne, assequible i adequat constitueix un dels principals reptes socials i econòmics de la nostra societat. La dificultat per accedir a un habitatge, tant de compra com de lloguer, afecta especialment els joves, les famílies amb ingressos limitats, les persones grans i els col·lectius que es troben en situacions de vulnerabilitat.
Davant d’aquesta realitat, ampliar el parc d’habitatge protegit (HPO) i de lloguer assequible no pot ser una responsabilitat exclusiva de les administracions públiques. Cal incorporar-hi la participació del sector privat, les entitats socials, les fundacions, les cooperatives, els promotors, les empreses constructores i els professionals especialitzats.
Des de la Fundació Claperós considerem que la col·laboració entre aquests agents és una condició fonamental per avançar cap a un model residencial més accessible, sostenible i socialment responsable.
No es tracta únicament de construir més habitatges, sinó de crear les condicions econòmiques, jurídiques, tècniques i socials que permetin fer-los possibles, mantenir-los assequibles i garantir-ne la funció social al llarg del temps.
2. Qui fa possible la construcció d’habitatge protegit?
La creació d’habitatge protegit requereix la intervenció coordinada de diferents actors. Cadascun té unes responsabilitats específiques, però tots comparteixen un objectiu: facilitar la construcció i la gestió d’habitatges que responguin a les necessitats de la ciutadania.
Les administracions públiques
Els ajuntaments, la Generalitat i l’Administració de l’Estat tenen un paper determinant en la planificació, la regulació i l’impuls de les polítiques d’habitatge.
Entre les seves principals responsabilitats destaquen:
- Identificar i posar a disposició sòl adequat per a noves promocions.
- Planificar el desenvolupament urbanístic i facilitar els procediments administratius.
- Establir els règims de protecció i els preus màxims de venda o lloguer
- Impulsar ajuts, subvencions i instruments de finançament.
- Garantir que els habitatges compleixin la seva funció social.
Els organismes públics especialitzats, com l’INCASÒL, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i l’Institut Català de Finances, contribueixen a desenvolupar aquestes polítiques mitjançant la promoció, la gestió del sòl i el suport financer.
Els promotors i les empreses constructores
El sector privat pot aportar capacitat inversora, experiència empresarial, coneixement tècnic i recursos productius.
Els promotors assumeixen la iniciativa i la viabilitat econòmica de les operacions, mentre que les constructores executen les obres i aporten els recursos necessaris per materialitzar els projectes.
També hi tenen un paper destacat els promotors socials, les fundacions i les entitats sense ànim de lucre, que orienten la seva activitat a crear i gestionar habitatges destinats a lloguer social i assequible.
Les cooperatives d’habitatge, especialment les que treballen amb models de cessió d’ús, constitueixen una altra alternativa per facilitar l’accés a l’habitatge i reduir determinats costos de promoció.
Les entitats financeres i els inversors
El finançament és un dels elements essencials per garantir la viabilitat de les promocions.
Els instituts públics de crèdit, les entitats bancàries, la banca ètica i els fons d’inversió d’impacte poden aportar recursos per cobrir els costos de construcció, rehabilitació i adquisició d’habitatges.
La participació financera ha de permetre combinar una rendibilitat raonable amb una finalitat social mesurable, especialment quan es tracta de projectes de lloguer assequible a llarg termini.
Els professionals tècnics i jurídics
Arquitectes, enginyers, aparelladors, assessors jurídics i gestors especialitzats són indispensables per transformar una iniciativa en un projecte viable.
La seva intervenció permet optimitzar els dissenys, controlar els pressupostos, garantir la qualitat constructiva, complir les normatives i agilitzar els tràmits administratius.
Les entitats gestores i les persones destinatàries
La responsabilitat no acaba quan finalitza la construcció.
Les entitats gestores han de garantir el manteniment dels edificis, l’administració dels lloguers i, quan sigui necessari, l’acompanyament social de les persones residents.
Els ciutadans són els destinataris finals de les polítiques d’habitatge. Per això, les seves necessitats econòmiques, familiars i residencials han d’estar presents des de la definició del projecte fins a l’adjudicació i la gestió posterior.
3. La col·laboració públic-privada: una eina per ampliar el parc d’habitatge
La col·laboració públic-privada (CPP) és un instrument que permet unir recursos públics i privats per impulsar projectes que, en determinades circumstàncies, serien difícils d’executar exclusivament amb recursos de l’Administració.
Aquest model permet combinar el sòl i la capacitat de planificació pública amb el finançament, l’experiència empresarial i la capacitat constructiva del sector privat.
Entre les principals fórmules de col·laboració destaquen:
El dret de superfície: L’Administració cedeix l’ús d’un terreny públic durant un període determinat, habitualment de llarga durada, perquè un promotor, una fundació o una cooperativa hi construeixi habitatges.
L’entitat adjudicatària assumeix la inversió i la construcció, i gestiona els habitatges d’acord amb les condicions establertes. Finalitzat el termini, l’edifici reverteix al patrimoni públic segons les condicions de la concessió.
És una fórmula que permet conservar la titularitat pública del sòl i mobilitzar inversió privada per crear habitatge assequible.
Les concessions administratives; L’Administració encarrega o autoritza la construcció i l’explotació d’un edifici mitjançant un contracte que estableix les obligacions, els terminis, les condicions econòmiques i els criteris de gestió.
Les societats mixtes i les aliances amb el tercer sector: Permeten crear estructures de cooperació entre administracions, empreses i entitats socials.
L’Administració pot aportar sòl o recursos econòmics, mentre que els socis privats i socials contribueixen amb inversió, capacitat tècnica, gestió i acompanyament de les persones residents.
La reserva pública de solars
La identificació i disponibilitat de sòl públic constitueix un factor essencial per impulsar noves promocions.
Mitjançant instruments com les reserves públiques de solars, es poden posar terrenys a disposició de promotors socials i privats, vinculant-ne l’adjudicació a compromisos de construcció i destinació a habitatge protegit.
Perquè aquests mecanismes siguin efectius, cal que les condicions dels concursos siguin clares, que els projectes disposin de finançament suficient i que els terminis administratius siguin compatibles amb la realitat constructiva.
4. Finançament i subvencions: com fer viables els projectes?
Un dels principals obstacles per ampliar l’oferta d’habitatge protegit és la diferència entre el cost de construir i els ingressos que es poden obtenir mitjançant els preus regulats.
Aquesta diferència obliga a dissenyar instruments econòmics específics que permetin desenvolupar promocions sense traslladar tots els costos a les persones compradores o llogateres.
El sistema de suport financer combina subvencions directes, préstecs preferents, garanties públiques i incentius fiscals.
Subvencions a la promoció
Les ajudes públiques poden cobrir una part dels costos de construcció, especialment en projectes destinats al lloguer social i assequible.
Aquest suport és important perquè permet reduir la inversió que ha d’assumir el promotor i millorar la viabilitat econòmica de les promocions.
Finançament públic preferent
Institucions com l’Institut Català de Finances (ICF) i l’Institut de Crèdit Oficial (ICO) poden facilitar préstecs a llarg termini, períodes de carència i condicions financeres adaptades a les característiques de l’habitatge protegit.
Aquestes eines poden reduir les dificultats d’accés al crèdit i facilitar que els promotors desenvolupin projectes amb una inversió inicial més assumible.
Fons europeus i sostenibilitat
Els programes europeus de finançament també poden contribuir a impulsar habitatges amb criteris exigents d’eficiència energètica, sostenibilitat i reducció del consum de recursos.
La construcció d’habitatge assequible ha d’anar acompanyada d’una visió de futur que incorpori edificis eficients, materials adequats, accessibilitat universal i espais saludables.
Incentius fiscals
Les bonificacions municipals en determinats impostos i les mesures fiscals aplicables a l’habitatge protegit poden ajudar a reduir els costos de promoció.
La seva aplicació ha de formar part d’una política coordinada que faciliti la inversió sense comprometre l’interès general.
5. Habitatge protegit de compra i habitatge de lloguer assequible: dos models complementaris
Les necessitats residencials de la població són diverses. Per això, les polítiques d’habitatge han de contemplar diferents fórmules d’accés.
La compra d’habitatge protegit i el lloguer assequible no són alternatives incompatibles. Són dues modalitats que poden donar resposta a situacions econòmiques, familiars i personals diferents.
Habitatge protegit de compra
Aquest model facilita que les persones amb ingressos limitats puguin accedir a una propietat a un preu inferior al del mercat lliure.
La seva viabilitat depèn de factors com:
- La disponibilitat de sòl i el seu cost.
- Els costos de construcció i urbanització.
- Els preus màxims de venda autoritzats.
- Els ajuts a la promoció.
- La capacitat econòmica dels futurs compradors.
- L’accés a hipoteques i instruments de suport a l’entrada inicial.
La inscripció al Registre de Sol·licitants d’Habitatge amb Protecció Oficial i el compliment dels requisits legals permeten ordenar l’accés i controlar les condicions de comercialització.
Habitatge de lloguer assequible
El lloguer assequible ofereix una alternativa a les persones que no disposen de capacitat econòmica per comprar un habitatge o que necessiten més flexibilitat residencial.
Aquest model requereix una inversió inicial important, però permet mantenir els habitatges dins d’un parc residencial destinat al lloguer durant períodes prolongats.
La seva sostenibilitat depèn de l’equilibri entre:
- El cost de construcció i finançament.
- Les subvencions i els recursos públics.
- Les rendes mensuals que poden assumir les famílies.
- Les despeses de manteniment i gestió.
- La conservació de l’edifici i la seva funció social.
Des de la perspectiva de la Fundació Claperós, és important que cap d’aquestes dues modalitats quedi desatesa. Cal ampliar l’oferta i adaptar les fórmules d’accés a les possibilitats reals de les persones.
6. La viabilitat econòmica: compatibilitzar inversió i responsabilitat social
La participació empresarial en la promoció d’habitatge protegit necessita unes condicions econòmiques previsibles i sostenibles.
És evident que els marges de benefici d’una promoció protegida poden ser diferents dels que ofereix el mercat lliure. Tanmateix, això no significa que aquests projectes no puguin resultar atractius per als promotors i inversors.
La disponibilitat de sòl públic, les subvencions, el finançament preferent i la seguretat jurídica poden contribuir a reduir els riscos i a establir unes condicions d’inversió més estables.
Entre els principals factors que poden afavorir la participació empresarial hi ha:
- La reducció del cost inicial del sòl mitjançant concessions o drets de superfície.
- L’existència d’una demanda acreditada d’habitatge protegit.
- La possibilitat d’accedir a préstecs amb condicions preferents.
- La previsibilitat dels ingressos en les promocions de lloguer.
- La simplificació dels procediments administratius.
- La planificació de projectes que permetin optimitzar els costos constructius.
Ara bé, aquesta viabilitat no s’ha de confondre amb una rendibilitat garantida. Cada promoció necessita un estudi econòmic propi que valori els costos reals, els terminis, els riscos financers, les obligacions de gestió i les condicions de protecció.
| Règim d’HPO | Preu màxim venda habitatge (€/m² útil) | Preu màxim annexos: pàrquing/traster (€/m² útil) |
| Règim Especial | 2.560,42 €/m² | 1.280,20 €/m² |
| Règim General | 2.913,18 €/m² | 1.456,59 €/m² |
| Preu Concertat | 3.001,68 €/m² | 1.200,67 €/m² |
7. Dos escenaris de promoció: compra i lloguer assequible
Per entendre millor les diferències entre els dos models, el document de treball planteja dos escenaris econòmics orientatius.
Escenari A. Promoció d’habitatge protegit per a la compra
El model parteix d’una promoció sobre sòl privat amb reserva d’habitatge protegit.
La viabilitat depèn de la relació entre el cost del terreny, l’execució de les obres, les despeses tècniques i financeres i els preus màxims de venda autoritzats.
En l’exemple analitzat, es contempla una promoció de 25 habitatges, amb uns ingressos estimats de 6 milions d’euros i un resultat econòmic orientatiu per al promotor de 575.649 euros.
Aquest model permet recuperar la inversió mitjançant la venda dels habitatges un cop finalitzada la promoció.
Escenari B. Promoció de lloguer assequible mitjançant dret de superfície
El segon escenari parteix de la cessió de sòl públic durant 75 anys, amb subvencions directes i finançament preferent.
La inversió es recupera progressivament a través de les rendes del lloguer, després de descomptar les despeses de manteniment, gestió, assegurances i altres costos d’explotació.
L’exemple de treball estima una inversió total de 4,63 milions d’euros, una subvenció de 875.000 euros i uns ingressos nets anuals de 165.600 euros.
Aquest model permet mantenir els habitatges destinats al lloguer assequible durant un període prolongat i conservar la titularitat pública del sòl.
Quina modalitat és més adequada?
No hi ha una resposta única. La compra pot resultar més adequada per a promotors que busquen recuperar la inversió a curt termini, mentre que el lloguer pot interessar a operadors patrimonials, fundacions i entitats que disposen de capacitat per assumir una gestió de llarga durada.
La decisió ha de tenir en compte tant la viabilitat empresarial com les necessitats residencials de la població.
Aquests dos escenaris són exemples orientatius del document de treball i no constitueixen pressupostos validats ni garanties de rendibilitat.
Comparativa: Compra d’HPO vs. Lloguer Assequible
| Criteri d’anàlisi | Promoció per a Compra d’HPO | Promoció per a Lloguer Assequible |
| Retorn de la inversió (ROI) | Curt termini (2 a 3 anys). El promotor recupera el capital i cobra el marge en el moment de l’escriptura de venda. | Llarg termini (15 a 30+ anys). El retorn es produeix de manera gradual a través de les rendes mensuals de lloguer. |
| Necessitat de capital propi | Moderada. Es requereix aportar capital inicial (especialment si s’adquireix sòl privat) fins a obtenir el préstec promotor. | Molt baixa o nul·la. Les subvencions a fons perdut (fons Next Gen, Pla Estatal 2026-2030) i préstecs ICF al 100% cobreixen gairebé tota l’obra. |
| Marge de benefici | Tancat i moderat (aprox. 8% – 12%). Ve marcat per la diferència entre el cost d’obra i els mòduls oficials de venda (2.560 € – 3.001 €/m² útil a Catalunya el 2026). | Recurrent i indexat. Rendibilitat neta estabilitzada (habitualment entre el 4% i el 6% anual sobre inversió) amb fluxos de caixa previsibles. |
| Risc d’execució i impagament | Molt baix. Un cop venuts i lliurats els pisos, el promotor es desvincula de l’edifici (més enllà de les garanties decennals de la LOE). | Molt baix. La demanda està assegurada i l’administració o entitats del tercer sector solen cobrir o avalar el risc d’impagament. |
| Càrrega de gestió posterior | Cap. L’activitat acaba amb la postvenda. | Alta (si es gestiona directament). Requereix manteniment, gestió de llogaters i compliment normatiu durant dècades. |
8. Innovació constructiva i sostenibilitat: construir millor per arribar a més persones
La construcció industrialitzada pot representar una oportunitat important per ampliar l’oferta d’habitatge protegit i assequible.
Traslladar una part significativa del procés constructiu a entorns industrials permet millorar la planificació, controlar els materials, reduir determinats residus i optimitzar els terminis d’execució.
Aquesta metodologia pot contribuir a:
- Reduir els temps de construcció.
- Millorar el control de qualitat.
- Optimitzar els costos de producció.
- Reduir l’impacte ambiental.
- Incorporar solucions d’eficiència energètica.
- Facilitar la planificació de promocions de dimensions diverses.
Des de la Fundació Claperós defensem una concepció de l’habitatge que no es limiti a construir edificis, sinó que contribueixi a crear entorns saludables, accessibles i socialitzadors.
Els nous projectes han de contemplar espais comuns, zones verdes, accessibilitat universal i elements que afavoreixin la convivència entre generacions.
9. La dimensió social: l’habitatge com a dret i instrument d’inclusió
La política d’habitatge ha de tenir sempre present les persones a qui s’adreça.
No totes les famílies tenen les mateixes necessitats ni parteixen de les mateixes condicions econòmiques. Per això, els criteris d’adjudicació i els models de gestió han de contemplar la diversitat de situacions personals i familiars.
Cal prestar una atenció especial a:
- Joves que volen emancipar-se i iniciar un projecte de vida.
- Famílies monoparentals, especialment les que disposen d’un únic ingrés.
- Famílies amb infants i persones dependents.
- Persones grans amb dificultats per mantenir la seva llar.
- Persones amb discapacitat o necessitats d’accessibilitat.
- Persones en situació de vulnerabilitat econòmica o risc d’exclusió residencial.
L’habitatge estable contribueix a millorar les oportunitats educatives, laborals i familiars. També afavoreix la integració comunitària i redueix les situacions d’aïllament i vulnerabilitat.
Per aquest motiu, l’habitatge protegit no s’ha d’entendre com una actuació assistencial puntual, sinó com una política estructural de cohesió social i garantia de drets.
10. El paper de la Fundació Claperós i de l’OHP: connectar iniciatives i transformar oportunitats
La Fundació Claperós vol contribuir activament a crear un espai de trobada entre els diferents agents que poden fer possible l’ampliació del parc d’habitatge protegit i assequible.
La nostra proposta parteix d’una convicció: cap sector, per si sol, disposa de tots els recursos necessaris per resoldre el problema de l’habitatge.
Cal unir capacitats, facilitar el diàleg, compartir coneixement i promoure projectes que combinin viabilitat econòmica i compromís social.
En aquest context, l’Observatori de l’Habitatge Protegit (OHP) vol esdevenir una eina de coneixement, anàlisi i divulgació per contribuir a una millor comprensió de la realitat residencial de Catalunya.
Les seves línies d’actuació poden orientar-se a:
1. Analitzar la realitat de l’habitatge protegit: Recopilar i estudiar informació sobre l’oferta, la demanda, els preus, els sistemes de promoció i les dificultats d’accés.
2. Identificar oportunitats de col·laboració: Detectar sòl disponible, iniciatives empresarials, recursos financers i fórmules de cooperació entre les administracions i el sector privat i social.
3. Estudiar nous models de promoció: Analitzar les possibilitats dels drets de superfície, les concessions, les cooperatives, les societats mixtes i altres instruments que permetin ampliar l’oferta residencial.
4. Promoure la innovació i la sostenibilitat: Impulsar el coneixement sobre construcció industrialitzada, eficiència energètica, rehabilitació i nous models d’edificació.
5. Defensar l’accés a l’habitatge des d’una perspectiva social: Contribuir a identificar les necessitats dels col·lectius amb més dificultats i promoure criteris d’accés adaptats a les seves realitats.
6. Facilitar el debat i la transferència de coneixement: Organitzar trobades, estudis, jornades i espais de treball entre professionals, responsables públics, empreses i entitats socials.
La independència de l’Observatori i la seva capacitat d’anàlisi han de contribuir a generar informació útil per a la presa de decisions i a promoure polítiques d’habitatge més eficients i responsables.
11. Conclusions: convertir la col·laboració en habitatges reals
L’ampliació del parc d’habitatge protegit i assequible exigeix una nova manera d’entendre la responsabilitat compartida.
Les administracions han de facilitar sòl, planificació, regulació i recursos públics. El sector privat ha de poder aportar inversió, capacitat constructiva i experiència empresarial. Les entitats socials han de contribuir a garantir que els
habitatges responguin a les necessitats de les persones i mantinguin la seva funció social.
La combinació d’aquests esforços pot permetre desenvolupar projectes més viables, sostenibles i adaptats a la realitat econòmica de les famílies.
Des de la Fundació Claperós defensem que l’habitatge protegit no és caritat, sinó una responsabilitat pública i un dret ciutadà. Per això, cal superar les barreres que dificulten la cooperació i treballar amb una visió de futur que situï les persones al centre de les decisions.
No es tracta només de construir més habitatges. Es tracta de fer possible que més persones puguin accedir a una llar digna, estable i assequible.
